北京这两天的气温创下今年新高，直奔40度。土拍市场的热度比气温高多了。

6月14日、6月16日，围绕几宗好地块，每一宗都是几十家房企展开激烈厮杀，最后摇号定胜负。

令人瞩目的亦庄X47地块，摇号中奖概率只有3.2%。中皋置业以79.12亿元+5.3万平方米现房销售面积摇中。

(资料图片)

中皋置业是江苏南通如皋市国企富皋万泰集团的全资子公司，后者由如皋市财政局代表如皋市政府100%控股。中皋近期悄然出现在北京几次土拍市场。

此前地产界从未听说过的小公司、马甲公司，一举夺得热门地块，中皋并非第一家。6月14日夺得顺义新城核心区地块的石家庄创世纪，就只是石家庄本地的一家小公司。

如果规则不改变，会有越来越多的石家庄创世纪和中皋置业加入混战。最常见的做法是火速成立马甲公司。

比如，现身于6月14日土拍市场上的太原萃丰置业有限公司，注册成立时间为2023年6月12日，也就是两天前刚刚拿到营业执照，注册资金仅1000万元。而其大股东北京萃丰资本投资有限公司注册资金仅1500万元，经营范围内与房地产有关的只有“房地产信息咨询”这一项。

6月16日亦庄X47地块的竞拍报名单位中，上海锦祥德睿、山西裕通晟也都是火线注册的外地公司，注册成立时间均在今年6月，注册资金均只有1000万元。

外地小公司和马甲公司涌入北京“抢地”，当然是因为有利可图。之前我们写过，一线和强二线城市不少区域，即使是当前的市况，好项目也不愁销路；而北京土拍条件较为友好，地价上限与市场售价之间留出了可观的利润空间。这样的“唐僧肉”，太诱人。

但北京市场也有它的独特性，拿到了好地块，如果不懂操作，也未必赚到钱。所以，外地小公司拿到优质地块后，大概率是会选择与有北京成熟实操经验的知名房企合作。

石家庄创世纪拿到的顺义新城核心地块，业内猜测它会与在顺义成功开发了多个楼盘的某知名民企合作。

那么，抢得亦庄X47地块的中皋置业，会与谁合作？

有资深人士猜测有可能是中海。2023年至今，中海在北京土地市场都是空手而归。根据天眼查，中海与中皋此前的合作情况，如下图：

更多的人猜测会是招商。尤其是因为，招商在中皋的大本营以及上海，有较多的合作。根据天眼查，它们的合作关系见下图：

外地小公司和马甲公司在北京土地市场屡以黑马之姿胜出的现象，引起了业内的争议。普遍认为，虽然土地竞拍没有资质要求，对各市场主体是平等的，但北京市场有它的特殊性，目前的低门槛准入，对房地产市场的健康发展和促进住房消费，并非最优选择。

综合各方面反映，我们对北京土地出让有如下建议：

第一，借鉴上海的做法，引入评分机制。招标挂牌，对房企的经济实力、技术资质、项目经验进行打分。其中，在北京的项目开发经验，在“项目经验”里须占有较高权重。

第二，限制“马甲”准入。同一市场主体，同属一个集团（或控股公司）的成员公司，均只能有一家报名。对报名者资格进行穿透查询，违规者两年内不得在北京土地市场参与竞拍。

第三，热门住宅地块，触及上限后，一律竞争项目“高标准建设方案”。但略作完善，方案也要注重居住舒适性。这是出于为住房消费者负责的态度，从源头上防止优质地块低质建设。